臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
原 告 華南名人巷管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李玉海律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件,本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參萬柒仟陸佰玖拾參元，及自民國九十四
年八月一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
壹、程序部分：
一、本件原告原法定代理人林振民法定代理權之欠缺，應認業已
補正，原告於民國95年3月1日具狀聲明承受訴訟為有理由，
應予准許：
（一）按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅
者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承
受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。
次按法定代理權有欠缺而可以補正者，審判長應定期間命
其補正；如恐久延致當事人受損害時，得許其暫為訴訟行
為。又於法定代理權有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得
取得法定代理權之人之承認，溯及於行為時發生效力。民
事訴訟法第49條、第48條分別定有明文。
（二）本件被告主張：依據華南名人巷住戶規約（下簡稱住戶規
約）第18條第2項約定，擔任委員職務之住戶在任職前五
年內無前科紀錄，違反者視同自動解職。而94年度第8屆
區分所有權大會會議主席黃肇富已受刑法之訴，於92年3
月判決確定，依前開規定應視同解職，其主持之94年3 月
5日之第8屆委員會議是不具法律之效力，亦違反本社區住
戶規約章程，又依本社區住戶規約第18條明訂管理委員會
由主任委員任召集人，主任委員因故不能召開會時，由副
主任委員召開，副主任委員因故不能召開會議時，由其他
委員互推一人為召集人召開會之。該第8屆委員會議之召
集人既係未具委員會代表之人，其會議是不具法之效力。
則原告是在違反法令及違反規約章程下選定林振民為主任
委員，其不具有本件原告法定代理人之資格等情。
（三）惟查，原告主張原第7屆管理委員會委員15人，由訴外人
黃肇富、林明儒擔任主任委員及副主任委員，該二人因任
職前五年內有前科，依規約第18條第2項之約定視同解任
，故以黃肇富召集人名義召開之第8屆區分所有權人會議
所為之決議亦應為無效，該次會議選出之第8屆委員均屬
無效，職是，在第8屆委員正式產生前，第7屆委員仍應代
表管委會行使職務。又第7屆管理委員會委員黃肇富、林
明儒視為解任，由候補委員遞補，並於94年12月23日召開
管理委員會，同時推選第7屆委員林振民為主任委員，故
林振民已取得原告法定代理人之資格，自得依法聲明承受
訴訟等情，業據其提出93年3月21日、同年月30日第7屆委
員當選之會議紀錄、94年12月22日開會通知單、推舉林振
民為主任委員之會議紀錄、向台北縣中和市公所報備之函
文等各1件影本為證，自堪信為真實。
（四）被告雖又辯稱：依87年4月8日公布施行之住戶規約第13條
第1項明定社區管理委員會應由區分所有權人推選委員共
計21人組成，原告93年度第2次區分所有權會議自行決定
第7屆委員人數為15人，其決議屬無效云云。惟查，前開
住戶規約第13條於91年4月1日業已修訂為「本社區管理委
員由區分所有權人推選最高十七位，後補六位」等情，亦
有原告所提修訂後之住戶規約1件附卷為證，且其規約之
修訂尚非當然無效（關於該規約修訂之效力，詳如後述）
，則原告前開第7屆委員人數雖僅15人，亦符合修訂後住
戶規約之規定，原告於94年12月23日推選林振民為主任委
員之決議，自非無效。
（五）綜上，原告之原法定代理人林振民業已取得法定代理人之
資格，則其依法聲明承受訴訟，其承受訴訟之聲明即應認
為有理由，合先敘明。
二、又原告於95年3月20日另以原告法定代理人改選，由甲○○
當選主任委員為由，具狀聲明承受訴訟，亦應認為有理由：
（一）原告主張原告復於95年3月4日召開區分所有權人大會，改
選甲○○為主任委員，並向台北縣中和市公所報備，爰依
法聲明承受訴訟等情，業據其提出開會通知、95年度區分
所有權人會議會議記錄、原告向台北縣中和市公所報備之
函件等各1件為證，則其承受訴訟之聲明亦應認為有理由。
（二）被告雖以：原告於95年3月4日上午10時召開區分所有人權
大會會議進行至10時55分左右主席才宣佈出席人數超過半
數進行會議討論，會中有住戶提出證據並質疑，有住戶重
複領取管理委員選票單（未編列流水號碼）其有表決合法
性之虞，實已違反法令及民主議事規則。依民法第56條第
2項明訂總會決議違反法令或章程者，無效等情。惟被告
所主張之前開事實，有關改選第9屆管理委員部分，縱有
人數於會議中始達法定人數及重複領取選票單之問題，亦
僅屬召集程序及決議方法是否違反法令或章程之事項，依
民法第56條第1項僅屬得否請求法院撤銷之問題，被告主
張係當然無效，自有誤會，併予敘明。
三、再按訴狀送達後，原告得擴張或減縮應受判決事項之聲明，
毋庸得被告之同意，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明
文。查原告起訴主張被告應給付原告新台幣（下同）65,637
元，及自起訴狀繕本送被告之翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息，嗣於訴訟進行中減縮訴之聲明為：被告
應給付原告新台幣37,693元，及自本起訴狀繕本送被告之翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，依前揭規定
，自為法之所許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）關於原告91年2月23日第五屆區分所有權人會議之決議是
否有效方面：
(一)被告主張原告91年2月23日區分所有權人會議之決議為無
效。惟原告於91年2月23日召開第五屆區分所有權人大會
，並修訂住戶規約，此有會議紀錄及報備證明為據（參原證三）。
(二)又「公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序
、決議方法與內容違反令令或規約等違法情事時，該如
何救濟以及效力如何，雖均無明文，但依本條例第一條第
二項規定，即應適用其他法令之規定。而公寓大廈之區分
所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人
之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意
思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則
編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決
議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適
用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。質言之，
區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或社區
規約時，各區分所有權人得於決議後三個月內請求法院撤
銷其決議」（臺灣高等法院90年度上字第778號判決參照
）。故如被告主張決議之召集程序或決議之方法有瑕疵而
無效，則其是否已於決議後三個月內請求法院撤銷其決議
，應由被告舉證之，否則該決議即為有效。
（二）關於被告每月應繳管理費為每坪50元或30元部分：
(一)原告主張每月應繳每坪管理費50元：按依修訂後之住戶規
約第24條第2款及第81條之規定，自91年4月開始，住戶應
按月繳交費用並以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數每
坪新台幣50元計算之。
(二)被告自91年4月至94年8月積欠管理費共計37,693元：被告
應每月每坪繳管理費50元，則被告每月應繳管理費為1,68
3元（50×33.66坪＝1,683）。被告自91年4月起至94年8
月止，共計41個月，應繳管理費為69,003元，而被告僅繳
納91年4月及5月每月1,010元計2,020元。另被告於92年10
月22日匯入17,170元、94年1月匯入6,060元、94年7月26
日匯入6,060元（原證六），總計被告已繳31,310元（2,0
20＋17,170＋6,060＋6,060＝31,310），尚積欠37,693元
（69,003－31,310＝37,693），屢經催討，迄未給付。爰
提起本訴，請求被告應給付原告37,693元，及自本起訴狀
繕本送被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
二、被告主張：
（一）關於91年度住戶規約修訂是否合法?
(一)依據91年2月間所召開第五屆區分所有權人大會，被告從
當天下午兩點準時出席全程參與，依據在大會現場出席人
數不足百人，亦不及本社區總戶數4分之1出席（詳被證7
第5屆區分所有權人大會現場相片可稽），司儀即宣布當
天大會出席數含委託書共計225戶，並說明只越半數未達
本社區3分之2比率數出席，所以無法修訂規約，僅符合選
任委員……等語後就進行會議；依據公寓大廈管理條例第
31條之規定，有關住戶規約之變更必須應有區分所有權人
3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，並
已出席人數4分之3及其區分所有權比例佔出席人數區分所
有權4分之3以上同意行之。再依公寓大廈管理條例第28條
規定：區分所有權人會議應由召集人於開會前15日以書面
載名開會內容，通知各區分所有權人。另再依本社區規約
第10條前段區分所有權人會議應由召及人於開會前15日以
書面載明開會時間、地點及內容通知各區分所有權。原告
91年1月7日書面通知各區分所有權人召開大會，會議事由
是召開第5屆區分所有權大會及改選管理委員會委員，未
註名修訂住戶規約事項（詳被證8通知書）。
(二)另原告所提供91年2月23日大會會議記錄與實際會議有部
份不符，此情被告及社區住戶曾去函中和市公所、台北縣
政府陳情已獲主管機關釋明 (詳附件二北府工使字第0930
079068號、北府工使字第北府工使字第0910180163號、北
縣中民字第0910017874號、北縣中民字第0910013132號函
及陳情書)，且台北縣政府覆文說明未受理原告91年度修
訂規約聲請案自明。
(三)再依原告證三中所附華南名人巷社區管理委員會 (91華管
字第910308號)函向中和市公所請聲主旨為管理委員會改
選報備案其要旨並未有修訂本社區住戶規約之報備。其原
告主張92年2月間已通過大會修訂住戶規約且經縣府核准
云云全是原告自訂自演，原告此舉已涉及欺騙住戶之行為
，影響住戶權益巨大。
（二）關於被告每坪應繳管理費多少金額部分？
(一)按原告依據91年2月間所召開第五屆區分所有權人大會，
決議修訂住戶規約，其決議既屬無效，則原告自不得依該
新修訂之住戶規約所訂繳交管理費之標準，向被告收取管
理費。被告主張管理費收取標準仍應依據原始住戶規約第
24條第2款約定，住戶按月繳交管理費應以每坪30元至60
元計算之。
(二)又沒購買車位者繳基本應繳管理費每坪30元符合使用者付
費原則，亦符合本規約所定範圍，有購買車位者繳每坪50
元管理費，應符合該使用者付費原則，例如: 聘請車道保
全人員酬勞金、停車場之照明費、排風用電、清潔、機械
停車用電、車位保養、撲修停車場之樓地板及車道、車位
招牌、增設停車場監控管理設備……屬停車場滋生之費用
由持有車位者分擔其費應屬合理亦符合本規約所定範圍；
被告未購買車位依據規約所訂每坪繳交30元，已預繳至94
年10月份被告無積欠管理費之實。原告請求被告按每坪60
元之標準補繳管理費，並無理由。
(三)原告前曾向被告及其他住戶以積欠管理費為由，向法院提
起訴訟，案業經本院判決原告敗訴在案。
（三）94年度及95年度區分所有權大會決議亦屬無效：
(一)依據原告94年2月6日所公告召開94年度區分所有權人大會
說明第2項；因部分公寓大廈管理條例部分修改及本社區
舊有規約部分修正，故本次大會一併修正更新等語，惟本
次大會議程並未配合上列公告所述公寓大廈管理條例修正
條文，擬定本社區舊有住戶規約修正條文對照表，提請區
分所有權人大會討論表決，反而以住戶規約草約替代，顯
然違背法令。依民法第56條第2項明訂總會決議違反法令
或章程者，無效。
(二)住戶規約之修訂攸關全體住戶重大權益，應依合法程序為
之。本社區住戶規約業於87年3月18日經區分所有權人表
決通過，於87年4月8日合法報備；如欲修訂規約，應擬定
新舊條文對照表提請住戶大會討論表決，且表決應符合母
法「公寓大廈管理條例」第31條所定必須有3分之2出席人
數4分之3比例贊成為之，本社區委員卻逕行以住戶規約草
約替代修訂，且該草約未經逐條朗讀表決，改以鼓掌通過
，顯然於法不符。
(三)又本社區「華南名人巷」於95年3月4日上午10時召開區分
所有人權大會會議進行至10時55分左右主席才宣佈出席人
數超過半數進行會議討論，在討論修訂住戶規約時被告提
出異議出席人數清點及規約修訂應以原始報備核准通過之
住戶規約提出修正對照提至區分所有權人大會表決，但主
席均未裁示處理反而以包裹式轉移話題以停車場管理辦法
進行討論表決，實已違反法令及住戶規約修訂程序以及民
主議事規則。依民法第56 條第2項明訂總會決議違反法令
或章程者，無效等情，
三、原告主張依原告91年2月23日第五屆區分所有權人會議決議
修訂後之住戶規約第24條第2款及第81條之規定，自91年4月
開始，住戶應按月繳交之管理費，係以各區分所有權人購屋
時之簽約總坪數每坪50元計算之。被告自91年4月至94年8月
尚積欠管理費共計37,693元。即被告應每月每坪繳管理費50
元，被告每月應繳管理費為1,683元（50×33.66坪＝1,683
），被告自91年4月起至94年8月止，共計41個月，應繳管理
費為69,003元，而被告僅繳納31,310元，尚積欠37,693元等
情，業據其提出原告91年2月23日第5屆區分所有權人大會會
議記錄及其所附華南名人巷社區住戶規約、91年3月8日向台
北縣中和市公所報備之函件、中和市公所91年3月29日同意
備查之函件、催繳管理費之存證信函及被告收受之回執等各
1件影本為證。被告對於其自91年4月至94年8月均按每坪30
元繳付管理費，僅繳管理費共計31,310元等情並不爭執，惟
辯稱：原告於91年2月23日召集區分所有權人會議修訂住戶
規約之決議為無效，原告不得依該新修訂之住戶規約所訂繳
交管理費之標準，向被告收取管理費，而應依修訂前原始住
戶規約第24條第2款約定，住戶按月繳交管理費應以每坪30
元至60元計算之。被告未購買車位，依據原規約所訂每坪繳
交30元為已足等情。
四、是本件兩造主要之爭執在於原告於91年2月23日召集區分所
有權人會議並為修訂住戶規約之決議是否有效？原告得否依
新修訂之住戶規約所訂繳交管理費之標準，向被告收取按每
坪50元計算之管理費？
（一）關於原告於91年2月23日召集區分所有權人會議並為修訂
住戶規約之決議是否有效部分：
(一)按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決
議方法與內容違反令令或規約等違法情事時，該如何救濟
以及效力如何，雖均無明文，但依本條例第一條第二項規
定，即應適用其他法令之規定。而公寓大廈之區分所有權
人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害
關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示
一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團
法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當
，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法
第五十六條有關總會決議撤銷與無效之規定。質言之，區
分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或社區規
約時，各區分所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷
其決議；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或社區
規約者，則為無效。
(二)本件原告主張原告於91年2月23日召集第五屆區分所有權
人會議，並決議通過修訂住戶規約，且亦已向台北縣中和
市公所報備等情，業據其提出91年2月23日第5屆區分所有
權人大會會議記錄及其所附華南名人巷社區住戶規約、91
年3月8日向台北縣中和市公所報備之函件、中和市公所91
年3月29日同意備查之函件等各1件為證。被告雖主張原告
於91年2月23日召集區分所有權人會議，依據在大會現場
出席人數不足百人，亦不及本社區總戶數4分之1出席，已
違反公寓大廈管理條例第31條規定：有關住戶規約之變更
必須應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合
計3分之2以上出席，並已出席人數4分之3及其區分所有權
比例佔出席人數區分所有權4分之3以上同意行之；又依公
寓大廈管理條例第28條（修正後列第30條）規定：區分所
有權人會議應由召集人於開會前15日以書面載名開會內容
，通知各區分所有權人。及依本社區規約第10條前段區分
所有權人會議應由召及人於開會前15日以書面載明開會時
間、地點及內容通知各區分所有權。然原告91年1月7日書
面通知各區分所有權人召開大會，會議事由是召開第5屆
區分所有權大會及改選管理委員會委員，並未註名修訂住
戶規約事項等情，固據其提出照片2幀及開會通知單1件等
為證（詳被證7、8）。
(三)惟查，依據原告提出之91年2月23日第5屆區分所有權人大
會會議記錄所載，當天應出席423戶，實際出席（含委託
）291戶，出席人數佔區分所有權人比例68.79%，顯見，
前開區分所有權人會議已逾全體區分所有權人數之3分之2
；且查出席人數之計算，既含委託書部分，則自不能僅以
在場之人數作為出席人數之計算之依據。況被告僅提出照
片2幀，而照片僅在記錄某一時間點之狀態，亦不足以作
為認定當天出席人數之判斷基礎。
(四)況查，縱原告所召集之上開區分所有權人會議開會及決議
時，人數確未達公寓大廈管理條例第31條所規定之人數；
及原告召集區分所有權人會議時，未依同條例第28條（現
行條例第30條）及原告社區住戶規約之規定，由召集人於
開會前15日以書面載明開會時修訂住戶規約之內容，通知
各區分所有權人。然其違反應均屬區分所有權人會議召集
程序及決議方法違反法令或社區規約之問題，各區分所有
權人僅得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，在區分
所有權人請求法院撤銷前，自不能指前開決議為當然無效
。本件被告既未能舉證證明已就前開決議於三個月內請求
法院撤銷，則其主張該決議無效，自難認為有理由。
（二）原告得否依新修訂之住戶規約所訂繳交管理費之標準，向
被告收取按每坪50元計算之管理費部分：
(一)按原告於91年2月23日召集區分所有權人會議並為修訂住
戶規約之決議，並非當然無效等情，業如前述，則原告主
張被告應依該區分所有權人會議決議修訂之新住戶規約之
規定，繳付管理費等情，即屬有據，其依該新修訂之住戶
規約約第24條第2款及第81條之規定，自91年4月開始，應
按月繳交費用並以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數每
坪50元計算為有理由。被告辯稱前開區分所有權人會議修
訂住戶規約之決議無效，原告仍得按原有住戶規約之收費
標準繳付管理費，尚難認為有理由。
(二)又被告另主張被告沒購買車位者，應僅繳基本管理費即按
每坪30元計算，符合本規約所定範圍，而有購買車位者始
應按每坪50元計算管理費，以符合該使用者付費原則等語
，惟其主張尚與前開修訂後之住戶規約相違背，且未經區
分所有權人會議決議，其主張按每坪30元計算管理費，自
嫌無據。
(三)至原告前於88年間固曾以被告及其他住戶積欠管理費為由
，向本院提起訴訟，經本院判決原告敗訴在案，有被告所
提本院88年度板小字第875及1230號宣示判決判決筆錄影
本各1件在卷為證；惟前開事件均係發生在原告91年2月23
日區分所有權人會議決議修訂住戶規約之前，且係因原告
向被告等收取管理費之收費標準，未經區分所有權人會議
決議，而有違反公寓大廈管理條例第18第1項第2款規定之
情形，致原告受敗訴之判決。本件原告管理費收費標準既
已經原告於91年2月23日區分所有權人會議決議修訂住戶
規約，自難以前開判決時之事實相比擬。
五、另被告雖又主張原告94年度及95年度區分所有權大會亦有修
訂住戶規約之決議，其決議亦均屬無效等語，惟就本件系爭
管理費之收費標準，原告94年2月19日區分所有權人會議修
訂之住戶規約（詳被證10），並未變更先前91年度修訂之住
戶規約之內容；且本件原告主張被告積欠管理費之時間係自
91年4月至94年8月，亦與原告95年度區分所有權人會議是否
修訂住戶規約無涉，則被告此部分之主張是否真實，均不影
響本件原告之請求，併予敘明。
六、綜上所陳，原告主張被告應依該新修訂之住戶規約第24條第
2款及第81條之規定，自91年4月開始，按月繳交管理費用並
以各區分所有權人購屋時之簽約總坪數按每坪50元計算，即
被告應給付自91年4月至94年8月積欠之差額管理費共計37,6
93元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年8月1日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
七、本件判決之基礎已臻明確，則兩造其餘攻擊防禦方法及其他
未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸
逐一論述，附此敘明。
中 華 民 國 95 年 4 月 27 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 林春長
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴
理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
書記官 利海強
中 華 民 國 95 年 4 月 27 日
會議紀錄 (6)